Кадастровая стоимость под контролем: почему споры в 2025–2026 годах стали сложнее для бизнеса

Актуально на 19 сентября 2026 года.

Кадастровая стоимость влияет на налог на имущество, земельный налог, арендную плату за публичную недвижимость и выкупную цену участка. Если стоимость определена по неверным характеристикам или заметно превышает рыночный уровень, ее можно пересмотреть.

Главная сложность 2025-2026 годов состоит не в едином ужесточении правил. В России одновременно действуют два порядка: оспаривание по статье 22 Федерального закона N 237-ФЗ и установление кадастровой стоимости в размере рыночной по статье 22.1 того же закона. Какой из них применять, зависит от региона, даты его перехода на новый механизм и момента подачи заявления.

Поэтому начинать спор с заказа отчета об оценке рискованно. Сначала нужно определить процедуру. Ошибка на этом этапе может привести к возврату заявления или отказу суда рассматривать требование.

Что изменилось к 2026 году

Первоначальная редакция переходных положений предполагала, что новый порядок по статье 22.1 станет общим не позднее 1 января 2026 года. Многие регионы перешли на него раньше, приняв собственные нормативные акты.

Однако Федеральный закон от 28 декабря 2025 года N 513-ФЗ изменил статью 6 Федерального закона N 269-ФЗ. Предельная дата обязательного перехода была исключена.

В действующей редакции высший исполнительный орган субъекта РФ вправе принять решение о дате перехода на статью 22.1. До этой даты в регионе продолжает применяться статья 22. После перехода статья 22 перестает применяться, а обращения об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной подаются по статье 22.1.

Отсюда следуют два важных вывода:

• комиссии по статье 22 не прекратили работу одновременно во всей стране;

• обязательное первоначальное обращение в региональное бюджетное учреждение действует только там, где субъект перешел на статью 22.1.

Заявления, поданные до установленной регионом даты перехода, рассматриваются по статье 22. Это прямо предусмотрено частью 3 статьи 6 Федерального закона N 269-ФЗ.

Как определить действующий порядок в конкретном регионе

Проверять нужно не общую дату в федеральном законе, а нормативный акт субъекта РФ.

Информация обычно размещается:

• на официальном сайте правительства региона;

• на сайте регионального учреждения кадастровой оценки;

• на сайте органа, уполномоченного в сфере имущественных отношений;

• в региональном банке нормативных правовых актов.

В документе должна быть указана дата перехода на статью 22.1. Например, Ивановская область перешла на новый порядок с 1 марта 2023 года, Республика Дагестан — с 15 февраля 2022 года. В Москве в рассмотренном ниже деле 2025 года суд применял статью 22.

Проверка должна проводиться на дату подачи заявления. Само по себе нахождение в ЕГРН кадастровой стоимости, определенной несколько лет назад, не означает, что спор будет рассматриваться по старым правилам. Верховный Суд подтвердил: после регионального перехода значение имеет новый процессуальный порядок, даже если спорная стоимость была установлена до него.

Сначала нужно определить причину завышения стоимости

Не каждое несогласие с кадастровой стоимостью требует отчета о рыночной оценке. Закон предусматривает два разных механизма.

Исправление ошибки

Если при государственной кадастровой оценке использованы неправильные сведения, применяется статья 21 Федерального закона N 237-ФЗ.

Основанием могут быть:

• неверная площадь;

• ошибочное назначение здания или помещения;

• неправильный вид разрешенного использования участка;

• неучтенное аварийное или ветхое состояние;

• неверные сведения об износе;

• неправильное местоположение;

• неучтенное нахождение в зоне с особыми условиями использования территории;

• арифметическая ошибка;

• нарушение методических указаний.

Заявление об исправлении ошибки подается в бюджетное учреждение, проводившее оценку, либо через МФЦ или доступный электронный сервис. Его можно подать в течение пяти лет со дня внесения соответствующей кадастровой стоимости в ЕГРН.

В заявлении нужно показать, в чем именно состоит ошибка, где она допущена в отчете и почему использованные сведения или расчеты нельзя считать правильными. Документы о характеристиках объекта прикладываются по возможности.

Этот путь нередко оказывается быстрее и дешевле, чем заказ рыночной оценки. Но он подходит только тогда, когда завышение можно связать с конкретной ошибкой.

Установление стоимости по рыночному уровню

Если характеристики объекта учтены правильно, но результат массовой оценки не соответствует индивидуальному положению недвижимости на рынке, требуется отчет об оценке рыночной стоимости.

Дальнейший маршрут зависит от того, применяется ли в регионе статья 22 или статья 22.1.

Порядок по статье 22: комиссия или прямое обращение в суд

Если регион еще не перешел на статью 22.1, результаты кадастровой оценки можно оспорить:

• в региональной комиссии, если она создана;

• непосредственно в суде.

Предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Это правило действует и для организаций, и для граждан.

Рыночная стоимость должна быть определена на ту же дату, по состоянию на которую определена оспариваемая кадастровая стоимость. Это принципиально: отчет на текущую дату для такого спора не подойдет.

К заявлению в комиссию прилагаются:

• выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости;

• копия документа, подтверждающего право на объект, если заявление подает правообладатель;

• отчет об оценке в форме электронного документа.

Заявление можно подать, пока спорная кадастровая стоимость действует. После начала применения новой стоимости, определенной по итогам очередной оценки или иного предусмотренного законом пересчета, возможность оспаривания прежнего результата по этой процедуре прекращается.

Комиссия рассматривает заявление не более 30 дней. Она может установить кадастровую стоимость в размере рыночной либо отклонить заявление с указанием причин. Решение комиссии разрешается оспорить в суде.

Если заявитель обращается сразу в суд, предметом разбирательства является требование об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной. Решение комиссии, если обращение в нее все же было, не становится обязательным предметом судебного оспаривания.

Порядок по статье 22.1: сначала бюджетное учреждение

В субъектах, перешедших на статью 22.1, прямое обращение в суд с самостоятельным требованием установить кадастровую стоимость в размере рыночной не допускается.

Сначала заявление подается в региональное бюджетное учреждение. МФЦ, портал госуслуг и другие предусмотренные законом каналы выступают способами подачи, но решение принимает именно учреждение, наделенное полномочиями в сфере кадастровой оценки.

К заявлению прилагаются:

• отчет об оценке рыночной стоимости в форме электронного документа;

• доверенность, если действует представитель;

• согласие собственника, если заявление подает правообладатель, который не является собственником.

С 8 января 2026 года согласие собственника обязательно, например, для арендатора частного объекта. Для недвижимости, находящейся в государственной или муниципальной собственности, такое согласие не требуется.

Отчет должен содержать выписку из ЕГРН со сведениями о зарегистрированных правах, ограничениях и обременениях. Заявление необходимо подать в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка и которая указана в отчете.

Это правило отличается от статьи 22. Там рынок исследуется на дату определения кадастровой стоимости. По статье 22.1 контролируется шестимесячный срок между датой рыночной оценки и подачей заявления.

Учреждение может вернуть заявление без рассмотрения, если:

• отсутствует надлежащий отчет;

• пропущен шестимесячный срок;

• отчет подготовил работник того же бюджетного учреждения;

• заявление не соответствует установленным требованиям.

Возврат производится в течение пяти рабочих дней. Если документы приняты, заявление рассматривается не более 30 календарных дней.

С 2026 года рассмотрение должно проводиться по регламенту, утвержденному уполномоченным органом субъекта РФ. Регламент размещается на официальных сайтах органа и бюджетного учреждения. Перед подачей документов его стоит изучить наряду с федеральным законом.

Что может решить бюджетное учреждение

По результатам рассмотрения учреждение:

• устанавливает кадастровую стоимость в размере рыночной, указанной в отчете;

• отказывает в ее установлении.

Основанием для отказа могут быть неполные или недостоверные сведения, расчетные и иные ошибки, повлиявшие на результат, а также нарушение законодательства об оценочной деятельности.

Отказ должен содержать все выявленные причины. Общей фразы о несоответствии отчета требованиям недостаточно: из решения должно быть понятно, какие сведения, расчеты или положения отчета учреждение считает неправильными.

Решение направляется заявителю и собственнику объекта. При положительном результате сведения передаются для внесения в ЕГРН.

Когда можно обращаться в суд

При порядке по статье 22.1 в суде оспаривается решение бюджетного учреждения. Вместе с требованием признать отказ незаконным можно потребовать установить кадастровую стоимость в размере рыночной.

Именно такая конструкция предусмотрена частью 15 статьи 22.1. Самостоятельное требование об установлении рыночной стоимости без предварительного обращения в учреждение суд принимать не должен.

Перед обращением в суд необходимо проверить:

• подавалось ли заявление по надлежащей процедуре;

• принято ли решение по существу или документы только возвращены;

• не пропущен ли шестимесячный срок;

• все ли основания отказа разобраны в административном иске;

• подтверждается ли отчет исходными данными и расчетами;

• нужно ли просить о назначении судебной экспертизы.

Возврат заявления из-за пропуска срока не равнозначен отказу по существу. Он не позволяет обойти предварительный этап и сразу потребовать от суда установить рыночную стоимость.

Пошаговая схема для собственника или бизнеса

Шаг 1. Получить сведения из ЕГРН

Нужно установить:

• действующую кадастровую стоимость;

• дату, по состоянию на которую она определена;

• дату начала ее применения;

• основание внесения сведений;

• характеристики объекта, учтенные в реестре.

Без этих данных нельзя правильно определить дату оценки и возможный период применения нового результата.

Шаг 2. Проверить региональный порядок

Следует найти решение субъекта РФ о переходе на статью 22.1 и сопоставить указанную в нем дату с датой предполагаемого обращения.

Если решение о переходе не принято, применяется статья 22. Если принято, с указанной даты действует статья 22.1.

Шаг 3. Проверить, нет ли ошибки

Стоит сопоставить сведения ЕГРН, материалы кадастровой оценки и фактические характеристики недвижимости.

Если причина завышения связана с неверной площадью, назначением, видом использования, состоянием здания или иным ошибочным параметром, целесообразно начать с заявления по статье 21.

Шаг 4. Оценить экономический результат

До заказа отчета нужно рассчитать:

• предполагаемое снижение стоимости;

• влияние на налог или арендную плату;

• период применения нового значения;

• стоимость оценки, юридического сопровождения и возможной экспертизы;

• вероятность судебного спора.

Снижение кадастровой стоимости не всегда означает автоматический возврат всех ранее уплаченных сумм. Значение имеют статья 18 Федерального закона N 237-ФЗ, налоговое законодательство и условия конкретного договора.

Для аренды государственной или муниципальной недвижимости действует отдельное ограничение: изменение стоимости по статье 22.1 не пересматривает арендную плату за периоды, предшествующие изменению кадастровой стоимости.

Шаг 5. Подготовить отчет для нужной процедуры

Оценщику необходимо сообщить, применяется статья 22 или статья 22.1. От этого зависит дата оценки и содержание задания.

Перед подачей стоит проверить:

• совпадает ли кадастровый номер;

• правильно ли описаны права, ограничения и обременения;

• учтено ли фактическое использование объекта;

• обоснован ли выбор сегмента рынка;

• сопоставимы ли объекты-аналоги;

• раскрыты ли источники информации;

• объяснены ли корректировки;

• нет ли арифметических противоречий;

• подписан ли электронный документ надлежащим образом.

Шаг 6. Подать заявление и сохранить подтверждение

Нужно сохранить расписку МФЦ, электронное уведомление, почтовые документы или отметку о приеме. Дата обращения влияет не только на соблюдение срока, но и на начало применения измененной стоимости.

По действующей статье 18 стоимость, установленная по статье 22.1, применяется с 1 января года подачи заявления в бюджетное учреждение, но не ранее начала применения изменяемой кадастровой стоимости и не ранее постановки объекта на кадастровый учет.

При оспаривании по статье 22 новое значение применяется с 1 января года подачи заявления в комиссию или суд, также с установленными законом ограничениями.

Шаг 7. После решения проверить ЕГРН и расчеты

Положительное решение не завершает работу. Необходимо проверить:

• внесена ли новая стоимость в ЕГРН;

• правильно ли указана дата ее применения;

• учел ли изменение налоговый орган;

• требуется ли заявление о перерасчете;

• изменился ли размер арендной или выкупной платы.

Что показывает судебная практика

Говорить о едином изменении судебной практики в 2025-2026 годах было бы неточно. Суды применяют разные процедуры в зависимости от регионального режима. Однако несколько решений показывают основные риски.

Верховный Суд: нельзя миновать бюджетное учреждение

В деле N 7-КАД25-2-К2 собственница нежилого помещения обратилась непосредственно в суд с требованием установить кадастровую стоимость в размере рыночной. В Ивановской области статья 22.1 применялась с 1 марта 2023 года, но заявительница предварительно не обращалась в бюджетное учреждение.

Суды отказали в принятии заявления. Верховный Суд 20 августа 2025 года оставил их выводы в силе. После перехода региона на статью 22.1 рыночная стоимость устанавливается сначала бюджетным учреждением. В суде можно оспорить его решение и одновременно потребовать установить соответствующую стоимость, но нельзя предъявить это требование как самостоятельное.

Суд также отметил, что порядок применяется независимо от того, по какому закону ранее была определена спорная кадастровая стоимость.

Кассационное определение Верховного Суда РФ от 20 августа 2025 года N 7-КАД25-2-К2

Верховный Суд: шестимесячный срок нельзя восполнить в суде

В деле N 20-КАД25-8-К5 собственник участка в Дагестане представил заявление с отчетом, дата оценки в котором более чем на шесть месяцев предшествовала обращению. Бюджетное учреждение вернуло документы без рассмотрения.

Суды разошлись в оценке ситуации, но Верховный Суд 17 сентября 2025 года поддержал вывод о невозможности установить стоимость через суд. Возврат заявления из-за пропуска срока не означает, что обязательный внесудебный этап пройден. Суд не вправе заменять бюджетное учреждение и устанавливать рыночную стоимость при несоблюдении предусмотренной законом процедуры.

Карточка дела N 20-КАД25-8-К5 на сайте Верховного Суда РФ

Московский городской суд: отчет стороны не гарантирует принятие заявленной суммы

В деле N 3а-482/2025 собственник трех нежилых помещений оспаривал кадастровую стоимость непосредственно в суде по статье 22. Московский городской суд назначил судебную экспертизу.

Эксперт пришел к выводу, что представленный истцом отчет не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, а выявленные нарушения повлияли на результат. Суд установил кадастровую стоимость в размерах, определенных судебной экспертизой, а не в суммах из отчета истца.

Требования были удовлетворены, однако расходы на экспертизу возложили на заявителя. Суд учел, что расхождение между кадастровой и рыночной стоимостью не превышало одной трети и само по себе не указывало на ошибку публичного органа.

Это решение показывает два риска: отчет оценщика проверяется по существу, а успешное снижение стоимости не гарантирует взыскание всех судебных расходов с другой стороны.

Решение Московского городского суда от 17 марта 2025 года по делу N 3а-482/2025

Почему споры действительно стали сложнее

Проблема не сводится к тому, что комиссии закрылись, а суды стали чаще отказывать заявителям. Реальная сложность связана с несколькими факторами.

Во-первых, порядок остается региональным. Перед каждым обращением нужно проверять нормативный акт субъекта РФ.

Во-вторых, статья 22 и статья 22.1 используют разные модели. В одном случае возможен прямой иск, в другом требуется решение бюджетного учреждения.

В-третьих, дата оценки определяется по-разному. Ошибка в ней может сделать отчет бесполезным.

В-четвертых, отчет оценивается не только по итоговой сумме. Учреждение и суд проверяют исходные сведения, аналоги, корректировки и соблюдение федеральных стандартов оценки.

Наконец, в конце 2025 года переходные правила снова изменились. Материалы, подготовленные до принятия Федерального закона N 513-ФЗ, могли исходить из обязательного перехода всех регионов на статью 22.1 с 1 января 2026 года. В действующем законодательстве такого автоматического перехода больше нет.

Нормативные акты и судебные материалы

1. Федеральный закон от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», редакция от 28 декабря 2025 года, действующая с 8 января 2026 года. Текст действующей редакции.

2. Федеральный закон от 31 июля 2020 года N 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», статья 6, редакция от 28 декабря 2025 года. Текст действующей редакции.

3. Федеральный закон от 28 декабря 2025 года N 513-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Официальное опубликование.

4. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости». Текст постановления.

5. Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2021), утвержденный Президиумом Верховного Суда РФ 30 июня 2021 года. Текст обзора.

6. Кассационное определение Верховного Суда РФ от 20 августа 2025 года N 7-КАД25-2-К2. Текст определения.

7. Кассационное определение Верховного Суда РФ от 17 сентября 2025 года N 20-КАД25-8-К5. Карточка производства.

8. Решение Московского городского суда от 17 марта 2025 года по делу N 3а-482/2025. Текст решения.