Пленум Верховного Суда выпустил постановление, разъясняющее, как применять нормы законодательства, касающиеся самовольного строительства. В документе, состоящем из 48 пунктов, подробно изложены определения различных параметров самовольных построек, а также указано, сколько критериев необходимо для того, чтобы объект был признан самостроем. Верховный Суд также напомнил о условиях, при которых возможно снос таких объектов, и о требованиях, которые нужно учитывать при оформлении прав собственности на самовольные постройки.
Обзор:
ВС напомнил, что для признания самостроя достаточно, если присутствует хотя бы один из четырех признаков (п.1 ст. 222 ГК) объект построили на участке, не предоставленном в установленном порядке. Если разрешенное использование участка не допускало строительство данного объекта на дату начала строительства и действует на дату его выявления.
Объект построили без необходимых согласований и разрешений, если требование о получении соответствующих согласований, разрешений установлено на дату начала возведения и является действующим на дату выявления постройки.
Объект построен с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, которые действовали на дату начала возведения постройки и действуют и на дату ее выявления.
Это является исчерпывающим списком критериев.
Строительство садового дома без разрешения на строительство или до уведомления о планируемом строительстве не является основанием для признания его самовольной постройкой. До 01.03.2031 года возведение построек на земельных участках, предназначенных для садоводства, строительство индивидуальных домов и регистрация на них права собственности на основании технического плана являются законными действиями застройщика.
Постройка может быть признана самовольной на любом этапе строительства, начиная с возведения фундамента. При реконструкции объекта недвижимости, которая привела к изменению высоты, количества этажей, площади, постройка может быть признана самовольной (при наличии оснований п.1 ст. 222 ГК) и подлежать сносу или приведению в соответствии с требованиями. При наличии технической возможности может быть осуществлен демонтаж только части объекта.
Некоторые категории объектов не могут быть снесены или приведены в соответствие с установленными требованиями по решению суда. Например, дома, построенные на земельных участках, предназначенных для индивидуального жилищного строительства или расположенных в границах населенных пунктов и предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства, как и садовые дома, созданные на садовых земельных участках, если соблюдены все указанные ниже условия.
— права на постройки зарегистрированы до 01.09.2018 года;
параметры соответствуют предельным параметрам разрешенного строительства или параметрам, установленным федеральным законом;
— постройки расположены на земельных участках, принадлежащих собственникам этих объектов
Регистрация в ЕГРН недвижимости, имеющей признаки самовольной постройки, не исключает возможности её сноса через суд. Суд в решении должен пояснить, на каком основании имущество признали самовольной постройкой.
(п.8)
✔️ Иски о сносе, приведении в соответствии с требованиями, о признании права собственности на самовольные постройки рассматриваются судом общей юрисдикции, арбитражным судом по месту нахождения объекта спора.
Если в таком доме проживают граждане, имеющие право пользоваться помещением, снести такое жилье могут только с одновременным разрешением вопроса о выселении людей.
(п.11)
✔️ Возведение постройки, не соответствующей виду разрешенного использования земельного участка, например, строительство МКД на участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, будет основанием для сноса указанного объекта. Но нецелевое использование здания, построенного в соответствии с разрешенным использованием участка, не может быть основанием для признания его самовольной постройкой.
(п.19)
✔️ Снос самовольной постройки является крайней мерой. Устранение последствий самостроя должно соответствовать степени нарушения, не мешать устойчивости хозяйственного оборота и не причинять несоразмерных убытков. Суды также должны учитывать, что необходимость сноса самовольной постройки обусловливается не только отсутствием разрешений, но и вопросами соблюдения безопасности граждан и прав третьих лиц.
(п.25)
✔️ Для реконструкции МКД, в том числе, уменьшающей размер общего имущества, требуется решение общего собрания собственников помещений этого дома.
Если согласие собственников отсутствует, то это основание:
для признания реконструкции самовольной;
для последующей обязанности ответчика привести объект в первоначальное состояние.
(п.27)
✔️ Незначительное нарушение градостроительных и строительных норм, таких, как несоблюдение минимальных отступов от границ участков или превышение максимального процента застройки, не создающее угрозу жизни и здоровью граждан, не нарушающее права и интересы третьих лиц, может быть признано судом несущественным и не требующим сноса постройки.
(п.29)
✔️ Независимо от того, требует ли истец сноса постройки или приведения ее к установленным требованиям, суд обсуждает:
возможность устранения допущенных при возведении объекта нарушений;
возможность приведения постройки в соответствие с разрешенным использованием земельного участка независимо от наличия требования истца о сносе самовольной постройки.
Суд может предложить ответчику представить дополнительные доказательства, разъяснить право на ходатайство о назначении строительно-технической экспертизы.
(п.30)
✔️ Иск о праве собственности на самовольную постройку можно удовлетворить, если единственным признаком самостроя является отсутствие необходимых по закону документов. При условии, что лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало надлежащие меры для их получения.