Пятый кассационный суд общей юрисдикции оставил без изменения судебные акты по делу об оспаривании кадастровой стоимости коммерческой недвижимости. Спор возник из-за существенного расхождения между кадастровой и рыночной стоимостью объекта, от которой напрямую зависел размер налоговой нагрузки собственника.
На 1 января 2023 года кадастровая стоимость торгового здания составляла 54,6 млн рублей. Собственник считал эту сумму завышенной и представил отчет независимого оценщика, согласно которому рыночная стоимость объекта на ту же дату составляла 30,6 млн рублей.
Разница оказалась существенной. Именно поэтому спор вышел за рамки обычного несогласия с результатами государственной кадастровой оценки и потребовал дополнительной проверки стоимости объекта.
Подробнее о механизме пересмотра кадастровой стоимости можно узнать в материале: https://sl.ceur.ru/dictionary/osparivanie-kadastrovoj-stoimosti/
Почему одного отчета оценщика оказалось недостаточно
В делах такой категории суд оценивает не только позицию собственника, но и качество представленных доказательств. Отчет оценщика имеет большое значение, однако при наличии спора о достоверности расчетов суд может назначить судебную оценочную экспертизу.
Именно так произошло в этом деле.
По результатам судебной экспертизы рыночная стоимость здания была определена в размере 29,1 млн рублей. Эта сумма оказалась даже несколько ниже показателя, указанного в первоначальном отчете собственника.
Суды приняли экспертное заключение в качестве доказательства и пришли к выводу, что кадастровая стоимость объекта должна быть установлена в размере его подтвержденной рыночной стоимости.
О том, как определяется рыночная стоимость объектов недвижимости и какие факторы учитываются при оценке, можно прочитать здесь: https://sl.ceur.ru/dictionary/oczenka-nedvizhimosti/
Почему кадастровая и рыночная стоимость могут отличаться
Кадастровая стоимость определяется в рамках массовой оценки. В отличие от индивидуальной рыночной оценки, она не всегда способна в полной мере учитывать конкретные особенности отдельного объекта.
На стоимость коммерческого здания могут влиять его местоположение, площадь, техническое состояние, назначение, состояние рынка на определенную дату, коммерческая привлекательность и другие характеристики.
Если кадастровая стоимость заметно превышает реальную рыночную цену, последствия для собственника могут быть вполне ощутимыми. В частности, от кадастровой стоимости в предусмотренных законом случаях рассчитывается налог на имущество.
Подробнее о кадастровой стоимости и ее применении: https://sl.ceur.ru/dictionary/oczenka-kadastrovoj-stoimosti/
Кассационный суд не увидел оснований пересматривать выводы эксперта
Муниципалитет попытался оспорить состоявшиеся судебные решения. Однако кассационная инстанция не нашла оснований для их отмены.
Из опубликованной судом информации следует, что возражения ответчика фактически сводились к несогласию с результатами судебной экспертизы.
Но само по себе несогласие стороны с выводами специалиста не означает, что экспертное заключение является недостоверным или недопустимым. Для его критической оценки необходимы конкретные основания: ошибки в расчетах, нарушение методики, противоречия в исследовании, использование некорректных исходных данных или другие существенные недостатки.
В рассматриваемом деле заключение эксперта было исследовано судом и признано допустимым доказательством. Поэтому вывод о рыночной стоимости объекта сохранил силу и в кассационной инстанции.
О том, какую роль играет отчет оценщика и чем оценочная деятельность отличается от судебной экспертизы, полезно прочитать в материале: https://sl.ceur.ru/dictionary/item105753/
Что этот спор показывает собственникам недвижимости
Дело хорошо иллюстрирует практический подход к спорам о кадастровой стоимости.
Недостаточно просто заявить, что стоимость объекта завышена. Необходимо документально обосновать иную цену недвижимости. При этом большое значение приобретают качество исходных данных, корректность расчетов и соответствие оценки профессиональным требованиям.
Если между сторонами возникает серьезный спор относительно стоимости, судебная экспертиза может стать центральным доказательством. Суд при этом оценивает экспертное заключение не автоматически, а в совокупности с другими материалами дела.
Для собственников коммерческой недвижимости это особенно важно, поскольку последствия завышенной оценки могут сохраняться длительное время и напрямую влиять на расходы компании или предпринимателя.
Дополнительный материал о том, в каких ситуациях требуется оценка недвижимости: https://sl.ceur.ru/news/oczenka-nedvizhimosti-chto-eto-i-kogda-ona-nuzhna/
Почему к подготовке таких споров важно подходить заранее
До обращения в суд имеет смысл проанализировать не только сам размер кадастровой стоимости, но и перспективы ее оспаривания.
Необходимо определить рыночную стоимость объекта на соответствующую дату, проверить документы на недвижимость, характеристики здания и исходные сведения, которые могут повлиять на расчеты.
Если вам требуется консультация, звоните или пишите. Мы готовы изучить обстоятельства вашей ситуации и дать первичную правовую оценку.
Сайт: https://ceur.ru/
Телефон: 8 (800) 500-76-44