Верховный суд рассмотрит спор, который может повлиять на практику разрешения конфликтов между покупателями жилья и застройщиками. Гражданской коллегии предстоит определить, с какого момента следует исчислять сроки для предъявления требований, если существенные недостатки квартиры были подтверждены лишь спустя время судебной экспертизой. Дело принято к рассмотрению под № 81-КГ26-5-К8.
Спор возник после того, как семья Томилиных* приобрела квартиру стоимостью 2,2 млн руб. в доме, построенном компанией «СДС-Строй». Сначала объект был продан аффилированной с застройщиком компании «СДС-Финанс», а затем оказался у конечных покупателей. После заселения супруги обнаружили трещины в одной из стен и потребовали предоставить им другое жилье, однако получили отказ.
В дальнейшем «СДС-Строй» сам обратился в суд, пытаясь взыскать убытки с генерального подрядчика, которого считал виновным в нарушениях при строительстве. В рамках этого процесса была проведена строительно-техническая экспертиза. Специалисты пришли к выводу, что повреждения имеют неустранимый характер, а причиной их появления стало использование материалов ненадлежащего качества.
Именно после появления экспертного заключения собственники решили изменить способ защиты своих прав. Вместо требования о замене квартиры они попросили взыскать с застройщика ее актуальную рыночную стоимость — 5,9 млн руб. Кроме того, истцы заявили требования о возмещении 1,1 млн руб. ипотечных процентов, взыскании 10 млн руб. неустойки, компенсации морального вреда по 100 тыс. руб. каждому из супругов и штрафа в размере 50% от присужденной суммы. При этом они выразили готовность вернуть квартиру ответчику.
Центральный районный суд Кемерова частично удовлетворил иск. Суд обязал застройщика выплатить стоимость квартиры по рыночной цене, взыскал неустойку, компенсацию морального вреда и штраф. Вместе с тем требование о возмещении процентов по ипотечному кредиту удовлетворено не было.
Однако вышестоящие инстанции пришли к противоположному выводу. Кемеровский областной суд отменил решение первой инстанции и полностью отказал в иске. По мнению апелляции, Томилины узнали о наличии недостатков еще в период действия пятилетней гарантии, поэтому именно тогда у них возникло право на обращение в суд. Поскольку иск был предъявлен значительно позже, суд признал общий срок исковой давности пропущенным.
Кроме того, апелляционный суд посчитал истекшим и установленный законом десятилетний срок, в течение которого могут предъявляться требования, связанные с недостатками строительных работ. При этом началом его течения судьи признали не передачу квартиры конечным покупателям, а момент, когда застройщик передал объект аффилированной компании «СДС-Финанс». Эту позицию впоследствии поддержал Восьмой кассационный суд общей юрисдикции.
Теперь Верховному суду предстоит оценить, насколько такой подход соответствует законодательству. В частности, коллегия проверит, может ли течение срока исковой давности начинаться до того, как собственник получил достоверное подтверждение того, что выявленные недостатки являются неустранимыми, а также правомерно ли исчислять предельный десятилетний срок с момента первой передачи квартиры внутри цепочки сделок, а не с даты ее получения конечным приобретателем.
Решение по этому делу может стать ориентиром для споров, в которых покупатели жилья узнают о характере строительных дефектов лишь после проведения судебной экспертизы и предъявляют требования уже спустя несколько лет после покупки.