оценка стоимости земельного участка, а также массовая кадастровая оценка земельных участков с использованием различных методов оценки.

Справка:

Оценка земли: цели, методы и особенности определения стоимости земельных участков

Что представляет собой оценка земли

Оценка земли — это профессиональная процедура определения стоимости земельного участка на конкретную дату с учетом его физических характеристик, правового статуса, разрешенного использования, рыночной конъюнктуры и иных факторов, оказывающих влияние на его цену. Исследование выполняется независимым оценщиком в соответствии с требованиями Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральных стандартов оценки.

Главным результатом оценки является отчет об оценке, содержащий описание объекта, анализ рынка, расчет стоимости и обоснование сделанных выводов. Такой документ может использоваться при совершении сделок, разрешении имущественных споров, кредитовании, нотариальном оформлении наследства и во многих других случаях.

Следует учитывать, что стоимость земельного участка не является постоянной величиной. Она изменяется под влиянием экономической ситуации, градостроительного развития территории, изменения спроса на рынке недвижимости, появления новых инженерных коммуникаций и иных факторов.

В каких случаях необходима оценка земельного участка

Потребность в определении стоимости земли возникает как у граждан, так и у юридических лиц.

Наиболее распространенными основаниями являются:

• продажа или покупка земельного участка;
• оформление наследственных прав;
• раздел имущества между супругами или наследниками;
• передача участка в залог банку;
• внесение земли в уставный капитал организации;
• определение стоимости имущества при банкротстве;
• оформление договора дарения;
• установление размера арендной платы;
• выкуп земельного участка;
• оспаривание кадастровой стоимости;
• рассмотрение имущественных споров в суде;
• страхование недвижимости.

Во многих случаях независимая оценка позволяет избежать финансовых потерь и подтвердить объективную стоимость объекта.

Что влияет на стоимость земельного участка

Стоимость земли определяется совокупностью факторов, каждый из которых способен существенно изменить итоговый результат оценки.

Наиболее значимыми являются:

• местоположение участка;
• транспортная доступность;
• площадь и конфигурация;
• категория земель;
• вид разрешенного использования;
• наличие инженерных коммуникаций;
• возможность подключения к сетям;
• качество подъездных путей;
• экологическая обстановка;
• особенности рельефа;
• наличие ограничений и сервитутов;
• перспективы развития территории;
• уровень деловой активности района;
• текущая ситуация на рынке недвижимости.

Например, два участка одинаковой площади могут существенно отличаться по стоимости, если один расположен в зоне активной жилой застройки, а другой — на территории с ограничениями использования или недостаточно развитой инфраструктурой.

Какие земельные участки подлежат оценке

Объектами оценки могут быть земельные участки практически любых категорий:

• земли населенных пунктов;
• участки под индивидуальное жилищное строительство;
• земли сельскохозяйственного назначения;
• садовые и дачные участки;
• коммерческие земельные участки;
• промышленные территории;
• участки под объектами капитального строительства;
• земельные доли;
• права аренды земельных участков.

Кроме права собственности оценке могут подлежать отдельные имущественные права, связанные с использованием земли.

Подходы к определению стоимости

При подготовке отчета оценщик выбирает методы исследования с учетом особенностей объекта и цели оценки.

Сравнительный подход

Основан на анализе цен сделок с аналогичными земельными участками. После внесения корректировок на различия определяется наиболее вероятная рыночная стоимость объекта.

Данный подход считается наиболее достоверным при наличии достаточного количества рыночной информации.

Доходный подход

Используется в отношении участков, способных приносить доход. Стоимость рассчитывается исходя из ожидаемой экономической выгоды от использования земли.

Метод применяется при оценке коммерческих объектов, земель под аренду, складских комплексов, торговых площадок и иных инвестиционных проектов.

Затратный подход

Используется значительно реже и преимущественно при оценке сложных имущественных комплексов либо при отсутствии достаточного количества рыночной информации.

Окончательный вывод о стоимости формируется после анализа результатов, полученных различными методами.

Как проводится оценка земли

Процедура оценки включает несколько последовательных этапов.

Сначала определяется цель проведения оценки и составляется договор с заказчиком. Затем оценщик анализирует представленные документы, изучает сведения Единого государственного реестра недвижимости, исследует рынок аналогичных объектов и при необходимости проводит осмотр земельного участка.

После сбора информации выполняются расчеты с использованием выбранных методов оценки. Итогом работы становится подготовка отчета, содержащего подробное описание объекта, анализ использованных источников информации, расчеты и итоговую стоимость земельного участка.

Какие документы потребуются

Для проведения оценки обычно необходимы:

• выписка из ЕГРН;
• документы, подтверждающие право собственности или аренды;
• кадастровый номер участка;
• сведения о категории земель;
• информация о виде разрешенного использования;
• кадастровый план или схема участка;
• сведения об ограничениях и обременениях.

При необходимости оценщик может запросить дополнительные документы, если они необходимы для более точного определения стоимости.

Рыночная и кадастровая стоимость: в чем разница

На практике эти понятия нередко путают, однако они имеют различное назначение.

Рыночная стоимость отражает наиболее вероятную цену продажи земельного участка на открытом рынке при наличии конкуренции и отсутствии принуждения сторон к совершению сделки.

Кадастровая стоимость определяется государством в ходе массовой оценки земель и используется главным образом для расчета земельного налога, арендной платы, государственной пошлины и иных обязательных платежей.

В отдельных случаях разница между рыночной и кадастровой стоимостью может быть весьма существенной. Если собственник считает кадастровую стоимость завышенной, он вправе оспорить ее в установленном законом порядке.

Использование отчета об оценке

Отчет независимого оценщика может использоваться при:

• заключении сделок купли-продажи;
• оформлении наследства;
• ипотечном кредитовании;
• разделе имущества;
• судебных разбирательствах;
• банкротстве;
• бухгалтерском учете;
• корпоративных сделках;
• определении размера убытков;
• разрешении налоговых споров.

При соблюдении требований законодательства отчет обладает юридической силой и может использоваться в качестве письменного доказательства.

Часто задаваемые вопросы

Можно ли определить стоимость участка без осмотра?

Да, если имеющихся документов и сведений достаточно для проведения расчетов. Однако при наличии особенностей объекта осмотр позволяет повысить точность оценки.

Как долго действует отчет?

Закон не устанавливает фиксированного срока действия отчета. Вместе с тем для большинства сделок рекомендуется использовать документ, подготовленный с учетом актуальной рыночной ситуации.

Может ли суд использовать отчет оценщика?

Да. Независимый отчет может быть представлен в материалы дела и оценивается судом наряду с другими доказательствами. При возникновении сомнений суд вправе назначить судебную оценочную экспертизу.

Можно ли оспорить результаты оценки?

Если заинтересованная сторона считает отчет необоснованным, она вправе представить альтернативную оценку либо ходатайствовать о проведении судебной экспертизы.

Заключение

Оценка земли представляет собой важный инструмент определения объективной стоимости земельных участков для совершения сделок, защиты имущественных прав и принятия экономически обоснованных решений. Качественно выполненный отчет позволяет снизить риски участников сделки, подтвердить стоимость объекта в суде, использовать результаты оценки при кредитовании, наследовании, налогообложении и решении иных юридически значимых вопросов. Достоверность оценки обеспечивается профессиональной квалификацией оценщика, соблюдением федеральных стандартов оценки и использованием актуальной рыночной информации.