Счета эскроу

С 1 июля 2019 года в России кардинально изменился порядок расчетов между дольщиками и застройщиками в сфере жилищного строительства. Теперь денежные средства граждан и организаций, участвующих в долевом строительстве, защищаются за счет использования счетов эскроу.

Это нововведение стало ключевой реформой в рамках Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Оно было призвано повысить уровень защиты прав дольщиков и сделать систему финансирования строительства более прозрачной.

2. Понятие счета эскроу

Счет эскроу — это специальный банковский счет, на который участник долевого строительства (дольщик) вносит денежные средства для оплаты договора участия в долевом строительстве (ДУДС). Эти средства хранятся в банке до наступления определенных условий:

• завершения строительства объекта;

• ввода дома в эксплуатацию;

• оформления права собственности на квартиру.

До выполнения застройщиком своих обязательств по договору деньги остаются заблокированными. В случае нарушения условий договора или банкротства застройщика средства возвращаются дольщику.

3. Правовое регулирование

Основные нормативные акты:

1. Федеральный закон № 214-ФЗ — устанавливает правила расчетов через счета эскроу при долевом строительстве.

2. Федеральный закон № 161-ФЗ «О национальной платежной системе» — регулирует безналичные расчеты.

3. Федеральный закон № 395-1 «О банках и банковской деятельности» — определяет порядок открытия, ведения и закрытия счетов.

4. Гражданский кодекс РФ — глава 45 (договор банковского счета).

5. Положение Банка России № 579-П — детализирует порядок открытия и использования счетов эскроу.

6. Подзаконные акты Минстроя РФ и ЦБ РФ, определяющие перечень банков, уполномоченных на ведение таких счетов.

4. Как работает счет эскроу

Механизм функционирования счета эскроу можно разделить на несколько этапов:

Шаг 1. Заключение договора участия

Дольщик подписывает с застройщиком договор участия в долевом строительстве.

Шаг 2. Внесение средств

Дольщик перечисляет деньги на счет эскроу, открытый в уполномоченном банке.

Шаг 3. Хранение средств

Банк блокирует средства до выполнения застройщиком обязательств. В этот период:

• деньги недоступны застройщику;

• банк контролирует целевое использование средств.

Шаг 4. Выполнение условий

После ввода объекта в эксплуатацию банк перечисляет средства застройщику.

Шаг 5. Возврат средств при рисках

Если объект не достроен или застройщик банкротится, средства возвращаются дольщику.

5. Цели внедрения счетов эскроу

Основные задачи:

• Защита прав дольщиков — застройщик не имеет доступа к деньгам до выполнения своих обязательств.

• Прозрачность расчетов — банк выступает гарантом честности.

• Снижение рисков банкротства — застройщик получает доступ к средствам только после завершения строительства.

• Улучшение качества проектов — финансовая дисциплина вынуждает застройщиков тщательно планировать расходы.

6. Участники отношений по счетам эскроу

7. Банки, работающие со счетами эскроу

Вести счета эскроу могут только уполномоченные банки, соответствующие требованиям:

• лицензия Банка России;

• участие в системе страхования вкладов;

• минимальный собственный капитал не менее 20 млрд рублей.

В список уполномоченных банков входят крупнейшие кредитные организации России, включая Сбербанк, ВТБ, Газпромбанк, Альфа-Банк и другие.

8. Преимущества для дольщиков и застройщиков

Для дольщиков:

• гарантированное сохранение средств до завершения строительства;

• защита от мошенничества и банкротства застройщика;

• возможность возврата денег в случае расторжения договора.

Для застройщиков:

• упрощение получения проектного финансирования;

• повышение доверия со стороны покупателей;

• доступ к льготным кредитам под обеспечение счетов эскроу.

9. Особенности налогообложения

Суммы, внесенные на счет эскроу, не признаются доходом застройщика до тех пор, пока банк не переведет их на расчетный счет после выполнения всех условий. Это следует из ст. 271 Налогового кодекса РФ.

Для дольщиков поступления и возвраты средств по счету эскроу не облагаются НДФЛ (письмо ФНС России № БС-4-11/12620).

10. Бухгалтерский учет

В учете застройщика средства на счетах эскроу отражаются на счете 55 «Специальные счета в банках».

Пример проводок:

• При поступлении денег на счет эскроу:
  Дт 55 — Кт 76 «Расчеты с дольщиками»

• При перечислении средств застройщику после ввода объекта:
  Дт 51 — Кт 55

11. Ответственность и защита средств

• Банк несет ответственность за сохранность средств дольщиков.

• Все счета эскроу участвуют в системе страхования вкладов (до 10 млн рублей).

• В случае банкротства банка средства возвращаются в полном объеме.

12. Судебная практика

Суды в большинстве случаев встают на сторону дольщиков при спорах, связанных с доступом к деньгам на счетах эскроу. Основная линия судебной практики подтверждает:

• деньги на эскроу принадлежат дольщику до наступления условий договора;

• застройщик не вправе использовать их до ввода объекта в эксплуатацию.

13. Плюсы и минусы реформы

14. Заключение

Счета эскроу стали важнейшим инструментом защиты средств участников долевого строительства. Благодаря им:

• дольщики могут быть уверены в сохранности своих денег;

• банки выступают гарантом расчетов;

• застройщики обязаны строить за счет проектного финансирования, что делает рынок более прозрачным.

Введение счетов эскроу повысило доверие граждан к строительной отрасли и снизило риск обманутых дольщиков. Однако для застройщиков реформа потребовала перестройки бизнес-моделей и поиска новых источников финансирования.